杜猛:应取消经济适用房建立廉租房免租房制度

2007-8-22 11:41:32

杜猛　世纪华创国际投资有限公司总裁

大家好，我是世纪华创国际投资有限公司总裁。

每年两会都要讨论经济适用房的问题，经济适用房本来就是一种过渡政策的形式，比如说像过去的安居房到现在的经济适用房，归根到底，建立廉租房制度才是根本解决办法，不能治标而不治本，标本兼治才是方向。

他有他的产权需求和要求，人家没错，谁不想有自己的产权要求？至于你满足不了，各种矛盾都会存在，和谐问题、根本问题是土地政策问题，因为这些问题不解决，其它问题都很难解决，形成的产业结构等各种矛盾都会出现，说到底还是房价问题，房价高，每年都有很多，我们认为现在学术界的派别站起来去预测房价，非常好的预测未来，今年预测房地产要崩溃，要下降30%，明年继续预测下降20%，到后年继续预测，还好意思继续坐这儿预测？这人脸皮很厚的，大言不惭。

在根本问题上就是房价高，咱们国家在投资结构中，建安费只占整个投资的40%，没有突破50%，土地成本仍然保持在50%-60%。跟美国恰恰相反，我们做月饼的包装比月饼本身还要贵。我们是世界上最大的二元经济体系，我们的费是税的两倍，营业税13%、33%的所得税，还有30-60%的增值税。

在投资规模中，是土地成本对房价起主导作用，而不是房子本身，房子本身是贬值的，折旧费要算到成本里。真正决定房价的因素仍然是土地成本，而土地成本，全国每年平均保持在9.2%-9.5%之间打转，连续5年如此，北京更高，土地成本始终保持在25%左右的增速，全美国只有2.3%-2.5%，因为美国85%的人口居住在五大湖和两岸，我们不一样。所以一些主流经济学家说，把我们的人放在珠三角三个亿，长三角三个亿，环渤海三个亿，中部一个亿，剩余的西部一个亿OK了，根本问题还是土地问题，再往郊区盖，盖什么？占用耕地是不能容忍的。所以我们执行中央政策是最严格的，土地供给是有压力的，需求是越来越大，本来就是矛盾的，这些问题不解决，靠一些表面措施去解决一些调控和建设，这很难。(决定房价是由地价决定的，经过工商局统计，如果让地价下降，就应该让GDP的数字下降，因为地产对GDP的贡献高达5%，这是统计局的数字，不是某一个人的数字。你要让地价下降，那就影响我们8%左右的增长，保持增长速度也是有道理的，不是想出来的，也是为了和谐，创建和谐社会，每下降一个点就是1000万失业人口，它是综合指标。

归根到底，决定地价的不是开发商。城市居民高达89.7%的拥有自己的产权，如果让存量资产贬值，房价下降，就意味着存量资产贬值，人民也不答应。房价下不来，想解决中低收入者，特别是低收入者的住房，是无稽之谈。这么高的房价，房价无论如何在我们国家远离人民，怎么去解决？你要解决，出这政策出那政策，而这些政策都是零碎的改革，而不是系统的，头疼治头，脚疼治脚，这样解决不了问题，这是保障机构的问题，是社会的问题，不是开发商一个利益集团或者一个群体集团的问题。要解决这些问题，还是从房地产产业结构，也就是从土地供给，因为我们土地是全世界唯一的只有使用权的方式，开发商拿到地，卖的，也只有使用权，每个方面都存在着矛盾。(在这种情况下，我认为，解决中低收入者的住房问题，或者说解决房价的问题，我觉得很难。如果预测一下，2007年全国房价普遍高涨而不是稳中有涨，前提很简单，供需关系所决定，经济规律绝不会随着某一个人的意志或某一个专家在喊而喊出房价稳定增长？土地市场越来越严峻，土地供应逐渐减少。2000年北京才900万，现在2000万，每年200万的增长速度，全国平均数量也是如此，需求是非常强劲的。全世界所有的能源都在增值，只要是能源，建材很大因素上价格上涨与运输费用是有关的，运输费用造成油价上涨，也都会反映在房子身上。

我参与一个项目，刚刚算了一个数字，就是增值税，任何一个基础价格都要进行调整，在一边倒的市场时代，也就是现在是卖方市场，不是买方市场，北京所有楼盘，你去找两居，都找不到。只要有了90平米的房子，很快就没有了。只要有房子，不怕卖不出去，现在是卖方市场，不是买方市场。在一边倒的情况下，任何税收，任何加在房子身上的成本都会无条件的转移在消费者身上，如果是买方市场，我可以不买。所以，解决中低收入者，也就是解决房价，而房价高涨的势头，我认为不可能压。

虽然从事经济工作十几年，在大学教了五年书，对经济认识非常浅薄，但是我还是敢做出这样的判断，也就是房价肯定是要涨的。改革开放25年来，全国平均房价始终保持在6个点，北京房价始终保持在10个点，也没有降过。98年我在上海工作的时候，上海的房价低于北京房价的1/3，现在不是这样的格局。要想解决这些问题，需要一个产业结构的理解，需要各方面的努力，不是房地产单独一个行业。也就是说我们会长说的话，创建和谐社会和谐地产，不是我们这个行业自身来创建，我们也想创建和谐地产，它是需要各个方面去配合。对中低收入者，特别是低收入者住房问题，其核心问题是快速在全国建立廉租房、免租房制度，最好是取消经济适用房，这是早晚的问题。

谢谢大家。

2006-2007年度中国和谐地产建设高峰论坛

2007年2月4日下午1:30，由国务院新闻办中国互联网新闻中心地产中国（www.house.china.cn）主办的2006-2007年度中国和谐地产建设高峰论坛在国宾酒店举行。